房价与房租
华说
“东边日出西边雨”。刻下的房地产市场，庶几近之。
日出的这一边，是房产销售市场，新房销售尤甚。那证据，便是“万人摇”此起彼伏连绵不绝出现于各地。最夸张的，莫过于杭州一个名为“西溪公馆”楼盘，959套房源上市，蜂拥而至缤纷最终通过资格审核者高达59640户。当然，“西溪公馆”不是“一个人在战斗”。在此之前，成都“川发天府上城”开盘，推出房源786套，参与摇号的人数达到了4万;南京“江畔都会上城”推出223套房源，吸引了12815组买房人摇号……
这边厢阳光灿烂，租赁市场则是阴雨连绵。不论是官方的数据还是市场机构的数据，无不传达着一个讯息：租金下跌。国家统计局发布的CPI数据说，5月份居住价格同比下降0.5%，环比下降0.2%。其中，租赁房房租同比下降1.3%，环比下降0.1%;前推2个月，4月房租同比下降0.3%，3月同比下降0.2%，表明着下降幅度逐月上升。按照业内的说法，这是有数据以来的最低水平，因为即使在2008年全球金融危机期间，也没出现全国房租同比负增长的情况。
市场机构的数据也验证着这一事实。某市场机构的数据说，6月第一周，重点18城租赁市场成交量环比5月第四周下降5.9%。租金水平为41.7元/平方米，比5月下降4.3%，比去年同期下降5.2%。总体来看，“今年的4-5月，业主的挂牌价格处于近两年的最低水平”。与房租下降相伴而来的，是成交周期的延长：重点18城5月租赁住房平均成交周期(从首次挂牌到成交)为48.37天，虽比4月有所缩短，但仍比去年延长了9天之多。
房地产是一国财富的重要组成部门，尤其是在人多地少的国度，更是如此。房产的财富上升，当然意味着经济增长。问题是，当房产的销售市场和租赁市场发生了分离，即房价与房租的变动出现了背离，房价上升而房租下降，该以何者为衡量经济增长的指标?回答是，房租。因为个人、企业或者机构总要有居住、生产、办公的需求才会租房，是真实需求的表达，而房价容易受到炒作的影响，大起大落并不罕见。
租赁市场先不论，其实那新房销售市场出现的“万人摇”的盛况，又何尝是市场的真相，或者说真相的全部?杭州的西溪公馆，959套房源招来了6万户摇号，单看着数据，杭州楼市之热，非“沸腾”一语不足以形容。然而，这是杭州楼市的真相么，或者是说全部的真相么?非也。市场机构公开的数据说，今年2月以来，杭州市场上新推出的200多个楼盘中，有超过100个新房项目出现流摇。临安、富阳两区的新盘项目流摇率均在80%左右，而在主城区的约30个新推盘中，流摇项目达到10个，流摇率也超过30%。那么，6万户追逐西溪公馆所为何来?简单不过，因为“限价”而带来的与周边二手房的价格有数千元乃至上万元的价差也。该楼盘此番推出的房源均价2.8万元/平方米，与周边二手房形成了严重的“价格倒挂”——周边二手房的价格在3.2万元/平方米-4.5万元/平方米之间。这意味着，从市价的角度看，买到就是赚到，不管是自住还是转卖，当然要“买买买”了。试看各地出现的“万人摇”之现象，大抵起自于“限价”带来的“价格倒挂”，无一例外。楼市的“报复性消费”云云，不知世事也。
但房产租赁市场的低迷——租金下降与成交周期加长，却直观地表达着整体经济与就业的困境。囤房、炒房常见，但炒房租不容易，即便是做“二房东”，也要转租给他人才有钱可赚。租房，是租客在约定的时期内从业主那里租用房产的使用权利，是产权的局部转让，但产权本身还是在业主之手。因此，租客一定是有居住、生产或者办公的需求才会租用。租金的上下，真实地反映着市场供求变化，也传达着整体产出活动的脉搏。经济增长，租金必然上涨，经济低迷，则租金随之而下。3月以来租金的持续下跌，表明着新冠肺炎疫情对经济和就业的冲击，要比人们想象的严重。不仅仅是新冠肺炎疫情带来的冲击，远为重要的，是新冠肺炎疫情的迁延不绝，迫使着人们不得不采取防守策略，从而对经济和就业的造成了极大的伤害。
被新冠肺炎疫情封锁的1月和2月不论，3月开始，各地陆续进入复工复产复市，刺激消费、鼓励投资和稳定就业岗位的各式举措也次第鱼贯而出，租赁市场的成交量大幅反弹。然而，进入6月之后，房租的价格水平依然呈现下降态势，不论是同比和环比均如是，显示着全面复工复产复市之后的整体经济活动，还远未恢复到疫情前的活跃程度。
按照行内的说法，房产租赁市场的需求大抵可分为三类：外来流动人口、高校毕业生及本地户籍人口的租赁需求。在这其中，外来流动人口的租赁需求是主流，占比通常在50%以上。一般而言，春节后的传统租赁旺季主要由这部分需求所推动。3月以来房租的持续下降，是外来流动人口这部分人群就业状况及其产出活动一个直观表征。接下来，便是各大高校毕业生的离校时间了。未来一两个月房租的价格水平的变动，很显然，可以作为观察高校毕业生的就业状况的一个窗口。
不管怎么说，从房产市场看经济增长，房租的变动要比房价的变动可靠的多。住宅的租金、厂房的租金、写字楼的租金……综合不同层面和领域的房租的变动，看到的，是整个经济产出活动的全景。
2020/6/17
关键词： 就业增长和经济增长
