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就业增长和经济增长形势看什么?看房价 还是看房租?

时间:2020-07-17 11:44:11       来源:今日头条 华说的经济学世界

房价与房租

华说

“东边日出西边雨”。刻下的房地产市场,庶几近之。

日出的这一边,是房产销售市场,新房销售尤甚。那证据,便是“万人摇”此起彼伏连绵不绝出现于各地。最夸张的,莫过于杭州一个名为“西溪公馆”楼盘,959套房源上市,蜂拥而至缤纷最终通过资格审核者高达59640户。当然,“西溪公馆”不是“一个人在战斗”。在此之前,成都“川发天府上城”开盘,推出房源786套,参与摇号的人数达到了4万;南京“江畔都会上城”推出223套房源,吸引了12815组买房人摇号……

这边厢阳光灿烂,租赁市场则是阴雨连绵。不论是官方的数据还是市场机构的数据,无不传达着一个讯息:租金下跌。国家统计局发布的CPI数据说,5月份居住价格同比下降0.5%,环比下降0.2%。其中,租赁房房租同比下降1.3%,环比下降0.1%;前推2个月,4月房租同比下降0.3%,3月同比下降0.2%,表明着下降幅度逐月上升。按照业内的说法,这是有数据以来的最低水平,因为即使在2008年全球金融危机期间,也没出现全国房租同比负增长的情况。

市场机构的数据也验证着这一事实。某市场机构的数据说,6月第一周,重点18城租赁市场成交量环比5月第四周下降5.9%。租金水平为41.7元/平方米,比5月下降4.3%,比去年同期下降5.2%。总体来看,“今年的4-5月,业主的挂牌价格处于近两年的最低水平”。与房租下降相伴而来的,是成交周期的延长:重点18城5月租赁住房平均成交周期(从首次挂牌到成交)为48.37天,虽比4月有所缩短,但仍比去年延长了9天之多。

房地产是一国财富的重要组成部门,尤其是在人多地少的国度,更是如此。房产的财富上升,当然意味着经济增长。问题是,当房产的销售市场和租赁市场发生了分离,即房价与房租的变动出现了背离,房价上升而房租下降,该以何者为衡量经济增长的指标?回答是,房租。因为个人、企业或者机构总要有居住、生产、办公的需求才会租房,是真实需求的表达,而房价容易受到炒作的影响,大起大落并不罕见。

租赁市场先不论,其实那新房销售市场出现的“万人摇”的盛况,又何尝是市场的真相,或者说真相的全部?杭州的西溪公馆,959套房源招来了6万户摇号,单看着数据,杭州楼市之热,非“沸腾”一语不足以形容。然而,这是杭州楼市的真相么,或者是说全部的真相么?非也。市场机构公开的数据说,今年2月以来,杭州市场上新推出的200多个楼盘中,有超过100个新房项目出现流摇。临安、富阳两区的新盘项目流摇率均在80%左右,而在主城区的约30个新推盘中,流摇项目达到10个,流摇率也超过30%。那么,6万户追逐西溪公馆所为何来?简单不过,因为“限价”而带来的与周边二手房的价格有数千元乃至上万元的价差也。该楼盘此番推出的房源均价2.8万元/平方米,与周边二手房形成了严重的“价格倒挂”——周边二手房的价格在3.2万元/平方米-4.5万元/平方米之间。这意味着,从市价的角度看,买到就是赚到,不管是自住还是转卖,当然要“买买买”了。试看各地出现的“万人摇”之现象,大抵起自于“限价”带来的“价格倒挂”,无一例外。楼市的“报复性消费”云云,不知世事也。

但房产租赁市场的低迷——租金下降与成交周期加长,却直观地表达着整体经济与就业的困境。囤房、炒房常见,但炒房租不容易,即便是做“二房东”,也要转租给他人才有钱可赚。租房,是租客在约定的时期内从业主那里租用房产的使用权利,是产权的局部转让,但产权本身还是在业主之手。因此,租客一定是有居住、生产或者办公的需求才会租用。租金的上下,真实地反映着市场供求变化,也传达着整体产出活动的脉搏。经济增长,租金必然上涨,经济低迷,则租金随之而下。3月以来租金的持续下跌,表明着新冠肺炎疫情对经济和就业的冲击,要比人们想象的严重。不仅仅是新冠肺炎疫情带来的冲击,远为重要的,是新冠肺炎疫情的迁延不绝,迫使着人们不得不采取防守策略,从而对经济和就业的造成了极大的伤害。

被新冠肺炎疫情封锁的1月和2月不论,3月开始,各地陆续进入复工复产复市,刺激消费、鼓励投资和稳定就业岗位的各式举措也次第鱼贯而出,租赁市场的成交量大幅反弹。然而,进入6月之后,房租的价格水平依然呈现下降态势,不论是同比和环比均如是,显示着全面复工复产复市之后的整体经济活动,还远未恢复到疫情前的活跃程度。

按照行内的说法,房产租赁市场的需求大抵可分为三类:外来流动人口、高校毕业生及本地户籍人口的租赁需求。在这其中,外来流动人口的租赁需求是主流,占比通常在50%以上。一般而言,春节后的传统租赁旺季主要由这部分需求所推动。3月以来房租的持续下降,是外来流动人口这部分人群就业状况及其产出活动一个直观表征。接下来,便是各大高校毕业生的离校时间了。未来一两个月房租的价格水平的变动,很显然,可以作为观察高校毕业生的就业状况的一个窗口。

不管怎么说,从房产市场看经济增长,房租的变动要比房价的变动可靠的多。住宅的租金、厂房的租金、写字楼的租金……综合不同层面和领域的房租的变动,看到的,是整个经济产出活动的全景。

2020/6/17

关键词: 就业增长和经济增长