“暴雷”这个词儿，最近不绝于耳，特别是在长租公寓领域内。无论你是无辜的租户、跑路的企业，抑或行业关注者，近期恐怕都很迷惑：长租公寓到底怎么了?!
先看一组事件：8月27日，杭州长租公寓友客员工反水，公司跑路噩耗传出;8月29日，杭州长租公寓巢客人去楼空，上万房东租客炸锅;8月31日，上海岚越宣布资金链断裂，经侦已介入调查;9月1日，上海寓意公寓疑似‘爆雷’一案被浦东经侦支队受理。
暴雷缘何频频发生?又为何总祸起杭州、上海等南方城市?急速扩张的长租公寓企业，资金链就真的那么脆弱吗?作为租户又该如何筛选，避免掉坑?
01
仅8月一月，全国15家长租公寓暴雷
事实上，长租公寓“暴雷”早已经不是什么新鲜事。
自2019年下半年起，长租公寓“暴雷”的消息就不断传出，西安左旗公司、郑州悦如公寓、南京友居公寓等均“榜”上有名。睿和智库从“天眼查”查询数据获知，仅今年8月，全国就有15家长租公寓暴雷。
睿和智库制图
并且，睿和智库发现，“暴雷”事件的发生都有着相似的情节，遵循着同样的“流程”。
最先察觉到情况“不对劲”的是长租公寓中介公司的员工，尤其是盯着现金流的财务。如巢客“暴雷”消息传出前，公司财务就将收到的最后一笔租金扣下私分。再如“寓意公寓”暴雷前3天，其松江区胡经理所处的工作群被毫无预警地突然解散，高层彻底失联，拖欠的工资追讨无门。
事件往往都是在内部已发酵一轮过后，公司高层跑路的情况，才逐渐被租客和房东得知。震惊愤怒之余，原本无需联系的租客与房东才互通有无，并在一番沟通后才发现，中介机构在他们之间玩起了“高收低租”与“长收短付”的资本游戏。
例如：房东以5500元/月的价格将房子出租给中介，而后者每月租给租客却只收3800元。那么，中间的差价中介怎么填补呢?这就需要租客一次性向中介支付半年甚至一年房租，一大笔房租打到中介处，中介再按照月付的方式付给房东，以此短期填补差价。但这样做的本质，仍然是拆东墙补西墙。
这就为长租公寓企业资金链断裂，埋下了伏笔。
02
不正常盈利模式成导火索，民间借贷再“火上浇油”
睿和智库注意到，上述这种拆东墙补西墙的盈利模式，早就不是行业个例。
2017年，长租风起。政策红利密集落地，资本、地产开发商、创业者和投机者纷纷涌入，使得一时间长租公寓企业如雨后春笋般冒出，终于成了“风口上的猪”。
然而，由于缺乏经验，绝大多数企业在赚快钱的心理驱使下，并未有耐心找到符合市场逻辑的正当盈利模式，反而一味扩张、抢地盘，试图通过快速规模化打造护城河，最终导致了行业乱象——供应过剩、空置率上升、资金链动辄破裂。
在不正常的盈利模式中，长租公寓一方面“长收短付”，和租户、房主签订不同模式的租金交付合同，将租户4/5甚至10/12的租金沉淀在自己手中，再用这些钱继续收购扩张;另一方面，为了撬动更多现金流，许多长租公寓品牌引入金融杠杆，鼓励租客与第三方金融机构签订贷款合同，后者将租客半年或一年的租金一次性付清，从而将风险转移给租客，导致租客在长租公寓企业“暴雷”跑路时财房两空，一身债务。
市场人士分析指出，暴雷的长租公寓企业通常采取的扩张策略都十分激进，只顾站在风口展望租赁市场的前景，却对行业现状及合理的盈利模式进行了误判，也对房租回报率过于乐观。
然而，睿和智库却注意到，事实上，全国各地的长租公寓企业，或多或少在扩张层面都有激进之嫌，但暴雷现象却频繁发生在上海、浙江、江苏一带，这背后的原因，不得不让人联想到当地“繁荣”的租金贷、民间借贷等变相融资方式。可以说，当不正常的融资渠道，遇到了不正常的盈利模式，资金链断裂的风险无形中放大了无数倍，更进一步加剧了行业的非理性发展和恶意竞争。
03
行业已被负面舆论淹没，声誉如何挽回?
劣币驱逐良币，频繁发生的“暴雷”事件，已经令长租公寓领域蒙上一层灰色。
睿和智库独家舆情分析统计，在全网搜索关键词“长租公寓”时，近半月内，共3289条信息中，正面信息685条，中立和负面信息总计高达2604条，占比79%。
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同时，通过全网搜索关键词“长租公寓”的抽样及内容聚类分析可知，长租公寓舆论主要聚焦在“企业频繁被曝爆仓”，相关文章量共619篇。此外，“长租公寓接连跑路”、“长租公寓爆雷频发”、“困境和乱象”、“长租公寓与P2P爆雷”等负面舆论，均排名靠前。
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十分负面的舆论环境，令长租公寓行业尽管在保持有良好的市场预判下，仍然不被看好。
此前有数据预计，2020年底，我国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元。而这一数字，到2030年，将升至4.6万亿元。尽管如此，地产业界大佬潘石屹仍早就针对市场发出警告，认为当下市场环境下并不适宜做长租公寓。
睿和智库注意到，近年来，也有不少优秀的长租公寓机构企业开始发力呼吁，抵制“高收低租”、“长收短付”等类似商业骗局的倡议书。更有相关政策出台，试图治理行业乱象。
睿和智库携手寓言不止等全国20余家公寓组织对租客、业主、运营商提出建议。
作为租客：
应提前了解该租赁机构的市场口碑和其他客户的评价反应。查看该租赁机构营业执照等资料。
查看该租赁机构与业主签署的委托协议书。
对于租金明显低于市场价格的，莫贪图便宜，小心落入“套路租”陷阱。
在房屋租赁过程中，可参考使用市住建局每年发布的房屋租金参考价。
向租赁机构支付租金时，尽量选择短周期支付房租，尽量避免一次性预付较大额度的房租或押金。发现有“高收低租”、“长收短付”等高风险现象的租赁住房机构，及时向当地管理部门报告，共同抵制破坏市场的行为。
作为业主：
选择规范且市场信誉度高的租赁机构，查看营业执照、从业人员资质等情况，对无证经营或超范围经营、存在违法违规记录的企业，要谨慎选择。
要多方了解周边租赁房屋租金价格，对存在“高收低租”、“长收短付”等高风险经营行为的租赁住房机构要提高警惕，避免因企业“爆仓”、“跑路”遭受损失。
切勿被过高租金所吸引，在将房屋租给住房租赁企业之前，也要了解市场租金水平，对明显高于市场租金收房的，不要被其诱惑，要提高警惕，以免未来既收不到租金又收不回房屋。
要签署好委托协议书、办好委托手续。
发现有“高收低租”等高风险现象的租赁住房机构及时向当地管理部门报告，共同抵制破坏市场的行为。
作为企业：
广大公寓运营商及其从业人员要恪守执业准则，杜绝“高收低租”、“长收短付”等高风险经营行为，同时在行业内起到监督作用。因为一旦不规范的住房租赁企业卷款跑路或倒闭，就会给行业带来负面新闻，不利于整个行业规范发展。
结语
俗话说“冰冻三尺非一日之寒”，长租公寓的负面形象，也非一日形成。如果不纠正错误的盈利模式，只看眼前的短期利益，一旦钱的来源被掐断，资金链断裂，暴雷几乎无可避免。
行业洗白，并不是三两家企业就能做到的事，更多时候，破坏的力量远比重塑的力量强大得多。
只能说，对于那些真正想把长租公寓做好的企业和政府相关部门，任重道远。
(千寻专栏 地产资管网)
关键词： 长租公寓
